Plazo mínimo y aumento de precios
La Ley 27551 de Alquileres aumentó el plazo mínimo de los contratos a 3 años. La nueva norma, además, establece que los aumentos solo pueden hacerse una vez al año y de acuerdo con un índice público que edita el Estado nacional, en contraposición a la vieja normativa que contemplaba aumentos discrecionales por trimestre, semestre o de forma anual.
El plazo mínimo y la actualización anual y regulada de los alquileres son disposiciones de orden público, por lo cual cualquier decisión o acuerdo entre partes que las altere o desvirtúe es inválido y nulo.
Prórrogas
La prórroga es válida, por única vez, si el inquilino la suscribe en tenencia del inmueble y se mantienen las mismas condiciones del contrato vencido.
En cambio, cualquier extensión que aumente el precio del alquiler es ilegal, por contrariar el plazo mínimo legal del art. 1198 y el congelamiento del alquiler dispuesto por el DNU 320/20 y extendido por el DNU 766/20.
En estos casos se debe denunciar al locador su nulidad y en adelante pagar el alquiler a precio del contrato vencido.
¿Qué hacer frente a exigencias ilegales?
En primer lugar, el Programa de Atención de Inquilinos recomienda evitar presiones y asesorarse muy bien antes de decidir cualquier cuestión sobre el alquiler.
Luego, para aquellos casos en que se firmaron contratos o prórrogas con cláusulas ilegales, es importante saber que existen disposiciones y resortes normativos que permiten reajustar lo firmado a lo que establece la norma.
Por ejemplo, todo contrato de alquiler por 6 meses, 1 o 2 años será válido por el plazo mínimo legal de 3 años (art. 1198 del Código Civil). Por el contrario, si el acuerdo se firmó antes de la sanción de la nueva ley (1 de julio de 2020), el plazo es por 2 años.
Toda cláusula que estipule un plazo menor al legal es inválida. Previo al vencimiento contrato, el inquilino debe denunciar a la parte locadora la nulidad de la cláusula en cuestión y notificar el vencimiento correcto del contrato según el mínimo legal.
