El Gobierno nacional publicó este domingo dos decretos de necesidad y urgencia respecto a los alquileres y los créditos hipotecarios, en medio de la emergencia sanitaria por la pandemia del coronavirus en Argentina.
A través de los decretos de necesidad y urgencia 319/2020 y 320/2020 publicados en el Boletín Oficial se establece que hasta el 30 de septiembre de este año se congelan los precios de los alquileres y las cuotas de los créditos hipotecarios sobre inmuebles destinados a vivienda única y se suspenden los desalojos por falta de pago.
Alquileres
El decreto suspende los desalojos por falta de pago y prorroga la vigencia de los contratos, con conformidad de la parte locataria, hasta el 30 de septiembre.
La deuda por diferencia de precio entre lo que se debía pagar y lo que efectivamente se pague por el congelamiento se abonará en 3 cuotas mensuales sin intereses, a abonar desde octubre. Según la normativa, las deudas que se produzcan por falta de pago se pagarán a partir de octubre en 3 cuotas, con intereses compensatorios, pero sin penalidades. La medida también prevé que quedará exceptuado del pago aquel locador que acredite que depende del monto que destina para el alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente. En caso de controversia entre las partes del contrato, habrá una instancia de mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia.
Los alquileres alcanzados por el DNU 320/20 son los de inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; y los inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. Asimismo, se incluye a inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; e inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. Finalmente, el decreto contempla además a inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Los inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES también están abarcados en el DNU.
Créditos hipotecarios
Con respecto a los créditos hipotecarios, el DNU 319/20 establece el congelamiento también por 180 días de las cuotas de créditos sobre inmuebles destinados a vivienda única, a valor de marzo.
La medida estipula también que se congele el valor de las cuotas de los créditos prendarios UVA y suspendan las ejecuciones hipotecarias sobre inmuebles destinados a vivienda única.
Al mismo tiempo, determina la suspensión de las ejecuciones por el no pago de créditos prendarios UVA y define que las deudas por diferencia de monto, entre lo que se debería haber pagado y lo que se pague a causa del congelamiento se abonará a partir de octubre en 3 cuotas sin interés.
Finalmente, también fija que las deudas que se produzcan por falta de pago se pagarán a partir de octubre en 3 cuotas, solamente con intereses compensatorios y sin penalidades.
Alcance de la medida
La norma protege a la población inquilina de inmuebles para vivienda, comercio, profesionales y pymes; alquileres rurales, de centros culturales y comunitarios, y empresas recuperadas.
Desalojos
Se suspende todo desalojo hasta el 30/9/2020.
Prórroga automática
Todo contrato vencido a partir del 20/3/20, como también aquellos con vencimiento previo donde continuó el alquiler hasta ahora, se prorrogan de forma automática hasta el 30/9/2020. Una vez levantado el aislamiento obligatorio, el inquilino/a puede decidir su salida anticipada mediante carta documento notificando con 15 días de anticipación.
Fianza
Las obligaciones que resultan del contrato (garantía propietaria, seguro de caución, recibo de sueldo, etc.) continúan según la prórroga.
Congelamiento del alquiler
Todo aumento del precio del alquiler pautado por contrato o que resulte de la relación de alquiler queda automáticamente suspendido hasta el 30/09/20.
Cancelación diferencias
El/la inquilino/a tiene que devolver la diferencia que resulte del precio del alquiler por contrato y el abonado (congelado) a partir de esta norma. Esta devolución se practicará, al menos, en 3 cuotas iguales a lo largo de 6 meses consecutivos. La primera se abonará en octubre. Está prohibido cobrarle al inquilino/a intereses moratorios, compensatorios o punitorios, o las penalidades del contrato. Solo el interés que no supere la tasa del Banco Nación para plazos fijos a 30 días.
Pagos electrónicos
Dentro de los 20 días de publicado el decreto, la parte locadora tiene que informar sus datos bancarios a la inquilina para que ésta pueda cancelar el alquiler por transferencia electrónica o depósito bancario.
Locador/a exceptuado/a
La norma contempla que el locador/a que requiere el pago del alquiler según contrato para afrontar estado de vulnerabilidad personal, del grupo familiar primaria o del conviviente, podrá solicitar verse exceptuado del congelamiento de precios.
